Pour en parler, CITYZAN vox a eu le plaisir de recevoir Edouard Dequeker, professeur à la chaire d’économie urbaine de l’ESSEC.

Le mode de gestion des villes basé sur les politiques sectorielles n’est plus adapté pour faire face de manière efficace aux enjeux d’habitabilité. Il faut désormais gérer les risques, la vulnérabilité des territoires qui dépassent très largement les cadres administratifs en vigueur (air, biodiversité, santé…). L’action publique est désormais soumise à une complexité et une pression croissante. Le modèle de la gouvernance territoriale est amené à se transformer profondément dans les prochaines années pour intégrer une approche plus systémique et plus coopérative entre les acteurs.

Cette transformation implique un profond changement de culture et de pratique et questionne le rôle de chaque partie-prenante dans le processus de la fabrique urbaine en particulier le rôle des entreprises qui contribuent à la dynamique territoriale mais bénéficient également d’aménités plus ou moins importantes liés aux services urbains, aux aménagements en présence, internalisés dans la création de valeur qu’elles génèrent. Ainsi, dans une forme de logique gagnante, les entreprises ont intérêt à s’engager dans la gestion du territoire et garantir une soutenabilité de son développement à long terme.

Une émission passionnante qui démontre la nécessité d’une organisation systémique des politiques publiques. Edouard Dequeker nous en donne des exemples concrets. L’application du ZAN est une clé d’entrée intéressante pour proposer un nouveau mode opératoire de la gouvernance locale. La politique mobilité illustre parfaitement la nécessité d’articuler les sujets de manière globale pour parvenir à trouver des solutions qui répondent aux enjeux de décarbonation. Il nous l’explique en s’appuyant sur l’ouvrage « Réussir la décarbonation des mobilités dans le territoire parler des mobilités », coordonné par Jean Coldefy et dont il est un co-auteur.

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Time line

3’26’01 : Apprendre à jardiner

6’56’29 Apprendre à faire du compost

10’12’05 vers l’engagement associatif : le MET

17’24’20 La création du jardin proMETteur

27’35’01 L’ambition du MET associatif

28’46’16 : Quel montage pour le jardin ?

38’32’27 Les actions du MET

51’20 : les perspectives pour le MET

Liens utiles

Lien vers le MET : https://www.lemontfortoisentransition.org/qui-sommes-nous

Chaîne youtube du MET : https://www.youtube.com/@lemet78490

Le blog du jardin partagé : https://www.lemontfortoisentransition.org/nos-actions-avec-vous

Lien vers Damien Dekarz  https://www.youtube.com/@permacultureetc/videos

Xavier Mathias : https://www.youtube.com/@xaviermathiasofficiel

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Pour en parler, CITYZAN vox a eu le plaisir de recevoir Arnaud Diguet, Directeur opérationnel et directeur général de M2CA, une SPLA d’intérêt national, filiale d'EPAMarne - EPAFrance.

Dans cet épisode nous avons abordé :

• Les enjeux du territoire de l’Est Parisien

• L’outil qualizan, un outil développé par l’aménageur pour intégrer la sobriété foncière à la programmation urbaine

• Comment faire du recyclage foncier un standard de production avec l’opération Casterman à Chelles et quels nouveaux outils permettent de boucler l’équation financière

• Comment mobiliser les nouveaux modes constructifs tel que le bois avec l’opération Sycomore

• Comment traiter les enjeux de gestion des eaux de pluie avec l’opération de la Plaine des Cantoux

• Comment traiter les enjeux de biodiversité par la création d’une pépinière mais aussi contribuer à la transition du modèle agricole dans un format économiquement viable

• Quels sont les outils à mobiliser pour améliorer la gouvernance des projets d’aménagement

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Avec Céline Lains, Responsable du Plan Sobriété Foncière à la Banque des Territoires, nous revenons en détail sur les effets des nouvelles conditions foncières sur le modèle de production urbaine. C’est toute une approche d’intervention à réinventer : de nombreux outils sont en cours de déploiement, d’autres sont encore à expérimenter.

3 sujets majeurs sont traités dans cette épisode :

>      Il faut désormais outiller les acteurs de l’aménagement pour maîtriser le foncier à long terme avec de nouveaux montages juridiques (création de foncière), de nouveaux outils (bail à construction), de nouvelles manières de penser le foncier à l’échelle des collectivités (logique de patrimonialisation)

>      Il est essentiel d’appréhender la production urbaine à l’aune de l’habitabilité des territoires par une gestion planifiée des ressources, une évaluation des risques et une analyse du cycle de vie de l’actif créé.

La Banque des Territoires adapte son offre aux nouvelles conditions de la production urbaine (investissement, prêt de long terme, financement de l’ingénierie) mais l’évolution du cadre global d’intervention est indispensable pour massifier la transformation (évolution de la fiscalité, définition de nouvelles échelles d’intervention, généralisation du mode projet…)

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Partant du constat que de nouvelles conditions de production, de nouvelles règles du jeu doivent être édictées, fondées sur le collectif, la vision partagée et la réhabilitation du temps long, Stéphan De Faÿ en appelle à une profonde transformation des métiers pour :

• Déconstruire les logiques de silo qui empêchent les acteurs de partager une vision claire du projet et de de se fédérer autour de l’intérêt général

• Réintroduire le temps long sur toutes les séquences de création de valeur et réinventer les mécanismes de partage de cette valeur : peut-on inventer de nouvelles formes de rémunération indexée sur le temps long ?

• Organiser l’engagement des opérateurs (investisseur, aménageurs, foncières…) à l’échelle du projet et du territoire pour en faire des acteurs à part entière du développement territorial.

Fort de sa capacité d’action, GPA contribue à faire bouger les lignes en fixant une ligne de conduite audacieuse « ne pas s’interdire » et « expérimenter ». Par des dispositifs innovants, GPA ouvre la voie à une évolution profonde du métier d’aménageur.

Vers un rôle de Médiateur territorial ?

En 2024, l’aménageur propose un dispositif inédit fondée sur une alliance foncière entre deux villes, appelé « jumelage foncier ». Saint-Dizier, dépourvue d’un marché immobilier dynamique, ne pouvait réaliser son projet de 50 logements neufs en cœur de ville. En Aubervilliers, caractérisée par une forte dynamique immobilière, a accepté de lier sa programmation de logements à celle de Saint-Dizier. GPA utilise alors sa position prescriptive auprès du promoteur en lui posant une condition : pour construire à Aubervilliers, il faut construire à Saint-Dizier. Il invente alors un nouveau rôle : la médiation des stratégies territoriales.Pour passer de l’intention à l’opérationnel, il utilise des outils simples. Pour sécuriser et garantir l’opération il pilote une convention entre les parties-prenantes et édicte des clauses de marché. Quentin Brière, maire de Saint-Dizier note que “ cette idée ne nécessite aucun changement législatif, aucune subvention ou intervention publiques. Les collectivités se prennent en main et inventent une nouvelle forme de partenariat»

GPA expérimente une nouvelle forme d’intervention par la mise en réseau de territoires qui d’ailleurs ne relèvent pas forcément de son périmètre.

Vers un rôle d’Incubateur?

En 2025, GPA lance le dispositif « Challenge 50 : produire mieux avec moins ». Il s’agit de répondre aux besoins en logement dans des conditions précises : diviser par deux les coûts de production, répondre aux exigences climatiques, de diminuer par deux le prix concédé aux acquéreurs/locataires.

L’aménageur se positionne comme un véritable incubateur de prototype de solutions et propose un espace commun de réflexion entre les acteurs pour réinventer les rapports entre les acteurs du projet : décloisonnement des acteurs, interdisciplinarité, réorganisation de la chaine de valeur et des montages, déploiement de modes constructifs émergents en appui de l’IA et reproductibilité des modèles.

Compte tenu du succès inattendu de cette démarche, l’aménageur va plus loin en créant le Lab 50, qui vise à soutenir les lauréats, accélérer l’incubation des projets et leur permettre d’expérimenter les projets au travers d’un accès privilégié aux fonciers de GPA ou d’autres aménageurs partenaires.

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Un échange passionnant qui nous a permis de balayer les enjeux structurants de la fabrique urbaine pour les prochaines décennies :

• Comment faire du sur-mesure à l’échelle régionale ? le SDRIF-E a été l’occasion de mener une très large concertation des élus locaux dans le contexte tendu de la loi ZAN. Le dialogue permanent, le travail inlassable dans les territoires au gré des réunions publiques permet de trouver un équilibre entre une stratégie d’aménagement portée à l’échelle régionale et une capacité à répondre, ajuster, assouplir les intentions face aux spécificités locales. C’est un exercice de dentelle démocratique, long, fastidieux, mais fédérateur.

• Comment répondre à la difficulté opérationnelle et économique du modèle de la sobriété foncière ? Parmi les défauts du ZAN, le plus pénalisant est l’incapacité à penser le modèle du financement ou à faire évoluer la fiscalité locale pour l’ajuster aux ambitions politiques (par exemple : adapter la TVA). Il est urgent d’ajuster les outils, de penser la régulation foncière par un encadrement des prix dans les zones tendues, de faire évoluer le rôle des EPF en leur donnant les moyens de monter en charge et de réinterroger les modèles des aménageurs et promoteurs mis en difficulté par un niveau de dette insoutenable à moyen terme

• Comment déverrouiller la production du logement abordable ? le besoin de logement est de plus en plus prégnant mais il n’est pas le même partout. Face à ce constat, des maires qui n’ont pas d’intérêt à produire du logement et n’ont aucune capacité à maitriser le peuplement du logement social. Il est urgent de décentraliser la politique du logement, différencier les objectifs de production et redonner des marges de manœuvre aux élus locaux. Le logement, comme l’éducation sont des politiques majeures pour les citoyens qui doivent être pilotées au niveau local.

• Quelles sont les marges de manœuvre pour élus locaux ? : les conditions de travail se dégradent et se complexifient pour les élus qui doivent désormais faire preuve de vision politique, de connaissance technique et d’une très forte persévérance pour faire avancer les dossiers, dans un contexte les exigences citoyennes augmentent et où la tolérance diminue. Il y a un véritable enjeu démocratique à restaurer la capacité de faire des élus locaux.

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La ville d’Argenteuil, avec plus de 107 000 habitants est une des villes les plus importantes de la région IDF. Sa proximité avec Paris et son maillage de transport en fait un pôle stratégique. Pourtant, les défis sont multiples : reconnexion avec l’infrastructure naturelle, résorption des coupures urbaines, remobilisation des fonciers d’activité, réhabilitation du tissu urbain en préservant les formes urbaines comme sédimentation de l’histoire, réappropriation des espaces publics par les habitants au service de la cohésion urbaine…

Camille Gicquel avance avec méthode et une bonne dose d’énergie : refaire de la stratégie foncière, mettre la concertation au cœur du projet, inciter les acteurs à s’engager à long terme dans le territoire et être garant de l’intérêt général en construisant patiemment, un point d’équilibre entre des enjeux parfois contradictoires et entre les différentes parties prenantes.

Passionnée par son mandat d’élue et malgré les freins nombreux, entre l’inflation des normes et contraintes financières accrues, Camille Gicquel vit son engagement comme une expérience unique et encourage chaque citoyen à s’investir dans l’action locale en briguant un mandat au moins une fois dans sa vie…

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Dans ce contexte, et compte tenu d’un espace très contraint qui rend la question foncière prégnante, comment continuer d’accueillir les populations alors même que le territoire reste très attractif ? Comment concilier les besoins sociaux et les nécessités écologiques sans risquer de crisper les positions des parties-prenantes et d’aboutir à un blocage institutionnel et territorial ?

Loïc Linarès, VP de Sète Agglopôle, élu de Frontignan, est porteur d’une réflexion sur l’évolution nécessaire de l’action publique locale. Selon lui, nous sommes face à un changement de modèle technique, économique et politique qui rend plus complexe le sens de l’intérêt général. La gouvernance locale est désormais avant tout la recherche d’un point d’équilibre entre les différents besoins, les nécessités de la règlementation, les intérêts spécifiques des parties prenantes, qui peuvent être contradictoires et irréconciliables si on ne passe pas par le dialogue et la négociation.

On assiste certainement à une évolution majeure de la figure de l’élu local qui se trouve moins dans une position de « décideur » si caractéristique de la période de décentralisation, que dans un rôle d’animateur du débat local en prise avec les habitants, l’État, les opérateurs qui portent chacun des positions légitimes. On passerait alors d’une appréhension très verticale du pouvoir à une logique plus horizontale où l’élu serait le garant de la mise en réseau du territoire. C’est un exercice du pouvoir local fondé sur la coopération permanente, la capacité à remettre en cause des projets qui ne correspondent plus à la réalité et dans lequel la décision émerge d’un processus itératif et continu.

A toutes les échelles, les limites planétaires s’imposent et modifient notre rapport au monde. Pour l’élu local, cela se traduit par une évolution de la conception du pouvoir : c’est moins décider que d’être capable de guider. C’est la définition du leadership non ?

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L’idée n’est pourtant pas neuve. On peut même dire qu’elle est très ancienne si on considère qu’elle se caractérise par son développement à proximité de la ville… Au fil du temps, l’agriculture urbaine s’est colorée de très nombreuses acceptions et désigne désormais une diversité de réalité dans les territoires : depuis les fermes urbaines en passant par les jardins familiaux jusqu’aux jardins partagés.

L’agriculture urbaine trouve un nouvel essor à la fin du 19ème siècle. C’est alors une activité capable d’alléger un peu le travail pénible et intense des usines et qui permet d’améliorer le cadre de vie d’une urbanisation qui se densifie pour y accueillir les ouvriers. En France, les premiers jardins ouvriers en France naissent en 1896 sous l’impulsion de l’abbé Jules Lemire, député du Nord, qui fonde la « Ligue Française du Coin de Terre et du Foyer ».

Puis dans l’entre-deux guerres, ce sont les cités-jardins qui se développent sous l’impulsion d’Henri Sellier, Maire de Suresnes, également Président du Conseil général de la Seine qui y voit  une nouvelle manière d’articuler l’urbain et le social. Le concept de Garden-city a été créé par le Britannique Ebenezer Howard dans son ouvrage « Demain. Une voie pacifiste vers la ­réforme réelle » publié en 1898. Puis enfin, c’est la notion de jardins familiaux qui s’impose. En 1952 le terme de « jardins familiaux » rentre dans le code rural et remplace celui de jardins ouvriers.

La commune de Ris-Orangis a créé les jardins familiaux en 1998, une initiative qui a immédiatement rencontré un grand succès. Dans le cadre de son contrat de ville, 80 parcelles de 100m2 seront livrées et très rapidement attribuées aux familles. Une très nombreuse liste d’attente engage la mairie à relancer un chantier quelques mois plus tard pour 80 parcelles supplémentaires livrées en janvier 2001, avec un atelier de stockage, un espace de détente et un verger collectif, puis encore 90 nouvelles parcelles en 2013 pour atteindre un site de 6 hectares. Aujourd’hui encore l’engouement pour les jardins restent intact comme l’atteste la liste d’attente qui ne se réduit pas. Les jardins sont désormais perçus comme une institution dans la ville. Les nombreux effets positifs sur le plan social et environnemental (mixité sociale, santé, contribution à l’alimentation de qualité, au pouvoir d’achat) ont encouragé la municipalité à se saisir du ZAN comme une opportunité pour déployer une politique globale en faveur des sols-urbain et une action de préservation de ses espaces riches en biodiversité. A suivre.

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SYE a d’abord été conçu comme un opérateur de la compensation, constitué d’une équipe d’écologues, agro-pédologue, spécialistes des milieux humides, paysagistes. Aujourd’hui, à la pointe de la séquence éviter-compenser-réduire (ERC), SYE contribue à la création de sites de compensation, à l’instar de cet espace de 200 ha entre Poissy et Carrières-sous-Poissy en cours d’agrément (SNCRR). Le GIP va même plus loin en organisant autant que possible un « mercato territorial de la compensation » par une mise en lien entre les aménageurs et les propriétaires fonciers privés ou publics, engagés dans la reconquête de la nature ordinaire.  

Au gré des questions suscitées par le ZAN, SYE a fait évoluer son offre pour se positionner sur toute la chaine de valeur, passant de la maitrise d’œuvre à des missions d’AMO y compris sur la stratégie territoriale et foncière. Son objectif : accompagner les élus et les aménageurs à prendre conscience des équilibres écosystémiques, dont les sols et la biodiversité constituent la matrice, pour les intégrer à toutes les politiques publiques, très en amont des processus d’élaboration.

Ainsi, SYE est porteur d’une méthode globale qui vise l’habitabilité des territoires sur le long terme. La mise en œuvre d’un projet de restructuration de haies agricoles dans un village du nord des Yvelines porté par SYE a tout à la fois permis de résoudre un problème de coulées de boues, source de tensions entre agriculteurs et citoyens mais aussi de favoriser indirectement la protection d’un capteur local d’eau qui préoccupait les institutions. Un exemple emblématique du positionnement du GIP : utiliser l’écologie territoriale pour agir sur un ensemble d’enjeux urbains interconnectés, générer si possible des externalités positives et ainsi, participer à fluidifier tout le fonctionnement urbain. C’est avec cette intention que SYE déploie des trésors pédagogiques en direction des parties-prenantes, comme le guide de l’arbre, qui permet d’ajuster les règles d’urbanisme dans les documents de planification, au fonctionnement réel de la nature.

Pour sortir de l’opposition datée entre la nature et la ville, SYE œuvre très concrètement au déploiement de projets de renaturation des sols urbains. Le GIP met en œuvre des projets de cours oasis où la nature est parfaitement intégrée aux usages. Ici, les objectifs de 70% de pleine terre et de refonctionnalisation des sols sont pensés en complémentarité avec le besoin des enfants. C’est une approche revendiquée par Carine Bryselbout qui affirme qu’une « écologie sans usage, c’est du jardinage », c’est-à-dire une action qui reproduit les logiques du zonage, où un espace naturel est nécessairement isolé de l’espace à vivre.

Enfin, face aux alertes sécheresse des dernières années et aux évènements pluvieux récents qui ont générés de fortes inondations en Ile-de-France, SYE élargit son horizon pour embrasser les sujets de la résilience urbaine. 2025 sera l’occasion de faire émerger une méthode de gestion globale du ruissellement à l’échelle des bassins versants, en soutien au bloc communal souvent démuni face à un sujet à la fois très technique mais ayant un très fort impact économique et social.

Avec ou sans ZAN, Seine Yvelines Environnement est sans aucun doute un opérateur d’avenir. A suivre !

Bien plus qu’un outil, les EPFl sont des partenaires essentiels pour les collectivités locales, de véritables acteurs de proximité, partie prenante du projet de territoire porté par les collectivités et assumant une fonction de conseil et d’ingénierie pour élaborer des stratégies foncières sur le long terme, dans une logique d’anticipation des besoins. Le rôle socle d’un EPF est bien de négocier et d’assumer le portage foncier dans le cadre d’une opération d’aménagement pour le compte d’une collectivité locale. Ce modèle permet à la collectivité locale d’engager l’opération sans trop alourdir le budget communal. Le portage foncier assumé par l’EPF fait ainsi le plus souvent l’objet d’un remboursement annualisé par la collectivité tout au long de la durée de portage ou plus rarement, le remboursement s’effectue en totalité à la fin de la durée de portage (in fine).

Jusqu’ici le portage foncier par l’EPF constituait un véritable levier pour l’action publique locale. Pourtant, compte tenu d’une situation globalement dégradée des finances publiques et des coûts d’intervention exponentiels sur des fonciers plus complexes, les marges de manœuvre des exécutifs locaux se réduisent drastiquement et le portage foncier n’est plus un dispositif suffisant pour parvenir à boucler les opérations : le montant des remboursements annuels est désormais trop lourd dans le budget et l’obligation de rachat du foncier à la fin du portage constitue désormais un frein majeur pour certaines collectivités. De plus en plus souvent, les opérations sont tout simplement abandonnées.

Il va être indispensable d’adapter le modèle économique des EPFl et les conditions de financement des opérations en donnant notamment la capacité aux EPF de faire du portage de très long terme. C’est par exemple l’orientation prise par la banque des territoires en proposant le prêt Gaïa territorial qui module la durée d’intervention entre 15 et 80 ans. Mais c’est aussi en agissant sur la structure des recettes fiscales des EPF qui reposent aujourd’hui sur la Taxe spéciale d’équipement, apportant des capacités financières inégales aux EPFl en fonction de la configuration territoriale.

Arnaud Portier se questionne aussi sur le rôle des collectivités dans le financement des opérations. Il se demande notamment si le mécanisme de rachat du foncier par la collectivité reste pertinent dans la mesure où il est ensuite revendu à un opérateur chargé de l’opération ? En effet, la participation financière de la collectivité ne pourrait-elle pas être mobilisée sur d’autres séquences que l’action foncière ?

Arnaud Portier constate enfin que les difficultés opérationnelles sont souvent liées à une conception abusive du droit de propriété et pose une question brulante « est-ce que le changement de zonage d’un terrain constructible vers un statut inconstructible constitue une atteinte au droit de propriété ? ». Il démontre que le droit de propriété a fini par se confondre avec le droit de spéculer et illustre dans quelle mesure ces mécanismes de captation foncière et de spéculation, associés au statut de propriété, font clairement partie de l’équation, qu’il faudra tôt ou tard clarifier. C’est aussi un enjeu d’équité territoriale et de justice sociale.

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Un défi relevé par la ville de Montpellier, considérée comme précurseur en matière de politique alimentaire.

CITYZAN vox est allé à la rencontre de Marie Massart, adjointe au Maire, Présidente du MIN et porteuse d’une politique ambitieuse et innovante en matière d’alimentation qu’elle considère comme une clé d’entrée qui permet de travailler en même temps sur les dimensions sociales, environnementales et économiques. La feuille de route de la ville repose sur un objectif de solidarité alimentaire et développe une approche globale, qui active tous les leviers, depuis le consommateur jusqu’au producteur : faire baisser les prix, constituer un maillage d’une alimentation locale de qualité à l’échelle de la ville, élargir la diversité des produits locaux, soutenir la structuration de filière, privilégier l’approvisionnement de proximité des cantines scolaires, multiplier les projets d’agriculture urbaine pour reconnecter les citoyens à l’alimentation, parier sur la pédagogie à long terme des bénéfices d’une alimentation de qualité… ça se traduit par exemple par une action très pro-active en direction des cantines scolaires avec une diminution des tarifs pour 67% des familles montpelliéraines mais aussi par des dispositifs très innovants en matière de solidarité alimentaire comme la création d’une maison d’alimentation solidaire ou le soutien à la création d’une caisse alimentaire commune, conçu sur le modèle de la sécurité sociale.  

Un épisode à la fois très inspirant et très instructif pour comprendre les leviers de l’action publique qui relèvent pour beaucoup d’un rôle de coordination, d’incitation et de conviction de l’élu local auprès de l’ensemble des acteurs.

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Comment battre en brèche l’idée très fortement ancrée que la sobriété foncière est synonyme de condamnation au déclin ?  Pour Nicolas Haslé, cela passe avant tout par l’élaboration d’un « récit désirable du territoire » et l’élaboration d’une stratégie pour ne pas subir l’application de la loi. Il faut être capable de porter un nouveau regard sur la singularité territoriale et se saisir des ressources invisibilisées dans le modèle de l’extension. L’enjeu est de ne pas faire du SCOT un document d’urbanisme administratif mais de renouer avec l’exercice démocratique du projet de territoire en travaillant sur les complémentarités des services urbains et la mutualisation des infrastructures à l’échelle du bassin de vie. Le SCOT a permis d’identifier le foncier invisible spécifique au territoire, en particulier les logements vacants, les dents creuses qui ont permis par exemple de transformer une ancienne usine et un collège en logements. Pour Nicolas Haslé, il est indispensable de travailler sur la notion de de densité en diversifiant les formes d’habitat au sein des opérations et de mieux appréhender la densification en respectant la morphologie urbaine.

Quels outils d’aménagement et de financement faut-il mobiliser pour opérationnaliser la sobriété foncière?Nicolas Haslé revient sur la nécessité pour les collectivités locales de mieux maîtriser le foncier et interroge le principe de propriété foncière, une culture très fortement ancrée en France et en particulier en milieu rural où la location est perçue comme un état transitoire… Dans les conditions actuelles, faut-il continuer de vendre le foncier ? Il est en tout cas indispensable de maîtriser le processus de transformation foncière en déployant les outils d’aménagement qui le permettent : développer massivement le principe de dissociation de la propriété foncière et son usage avec le bail réel solidaire (BRS), s’appuyer sur les EPF capables de porter la charge foncière, créer des foncières…

Parallèlement, il semble urgent de mettre à plat la fiscalité locale très majoritairement orientée en faveur de la consommation foncière, une situation en totale contradiction avec la mise en œuvre du ZAN. Dans le cadre de la commission des finances du Sénat qui a lancé des travaux sur le financement du ZAN, Nicolas Haslé a fait des propositions concrètes qui s’appuient sur l’analyse des dispositifs fiscaux réalisée par Fédération des Scot. Il propose par exemple de faire évoluer la taxe foncière bâtie qui introduirait une graduation du taux d’imposition pour favoriser la verticalisation (une imposition à taux plein pour les rez-de-chaussée et dégressif pour les étages) ou encore d’indexer la fiscalité à la qualité des modes constructifs ou au taux d’occupation.

La deuxième partie du podcast est dédiée aux questions des étudiants de l’Executive Master Gouvernance Territoriale et Développement Urbain. Merci à eux pour leur participation active et la variété des sujets abordés qui ont permis de faire un tour d’horizon complet des enjeux liés au ZAN.

Depuis plus de 3 ans, les 7 territoires lauréats de ce programme ont mené des projets expérimentaux pour faciliter la mise en œuvre du ZAN et déployer des démonstrateurs de la ville sobre, résiliente et inclusive.

Le programme a permis à chaque territoire de porter un nouveau regard sur le foncier existant et d’envisager des espaces délaissés, des équipements sous-équipés, des logements vacants, des bâtiments devenus invisibles et qui constituent un gisement foncier potentiel. Au fil des mois, soutenus par une démarche collective, les équipes organisées en mode projet, ont élaboré des outils concrets, capable de rendre opérationnel l’activation de ces sites.

A l’heure du bilan, la démonstration est faite que le foncier invisible est une chance à saisir pour imaginer un aménagement sur-mesure des territoires !

Le 27 mars 2024, les territoires lauréats se sont réunis autour de la rencontre acteurs-chercheurs organisée par le PUCA et intitulée « sobriété foncière, redirection urbaine : inverser le regard pour ménager le territoire »

CITYZAN vox est allé à la rencontre d’élus engagés pour la sobriété foncière

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Depuis plus de 3 ans, les 7 territoires lauréats de ce programme ont mené des projets expérimentaux pour faciliter la mise en œuvre du ZAN et déployer des démonstrateurs de la ville sobre, résiliente et inclusive.

Le programme a permis à chaque territoire de porter un nouveau regard sur le foncier existant et d’envisager des espaces délaissés, des équipements sous-équipés, des logements vacants, des bâtiments devenus invisibles et qui constituent un gisement foncier potentiel. Au fil des mois, soutenus par une démarche collective, les équipes organisées en mode projet, ont élaboré des outils concrets, capable de rendre opérationnel l’activation de ces sites.

A l’heure du bilan, la démonstration est faite que le foncier invisible est une chance à saisir pour imaginer un aménagement sur-mesure des territoires !

Le 27 mars 2024, les territoires lauréats se sont réunis autour de la rencontre acteurs-chercheurs organisée par le PUCA et intitulée « sobriété foncière, redirection urbaine : inverser le regard pour ménager le territoire »

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Depuis plus de 3 ans, les 7 territoires lauréats de ce programme ont mené des projets expérimentaux pour faciliter la mise en œuvre du ZAN et déployer des démonstrateurs de la ville sobre, résiliente et inclusive.

Le programme a permis à chaque territoire de porter un nouveau regard sur le foncier existant et d’envisager des espaces délaissés, des équipements sous-équipés, des logements vacants, des bâtiments devenus invisibles et qui constituent un gisement foncier potentiel. Au fil des mois, soutenus par une démarche collective, les équipes organisées en mode projet, ont élaboré des outils concrets, capable de rendre opérationnel l’activation de ces sites.

A l’heure du bilan, la démonstration est faite que le foncier invisible est une chance à saisir pour imaginer un aménagement sur-mesure des territoires !

Le 27 mars 2024, les territoires lauréats se sont réunis autour de la rencontre acteurs-chercheurs organisée par le PUCA et intitulée « sobriété foncière, redirection urbaine : inverser le regard pour ménager le territoire »

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« Ce qu’il faut expliciter c’est la connaissance des pratiques et des connaissances que l'homme a de cette réalité matérielle qu'est le sol. Ce qui nous intéresse c’est le sol en tant qu’objet de relations, en tant que nœud de relations. (…) Une éventuelle théorie du sol est moins à chercher du côté du sol, en tant qu’il est un objet matériel, que du côté des pratiques et des connaissances qu’il déclenche ».  C’est ce que nous dit dès 1989 Claude Raffestin, géographe, dans son essai Éléments pour une théorie du sol et qui pourrait résumer l’approche innovante de Patrick Henry qui appelle à fonder un urbanisme des sols dans son livre Des tracés aux traces, publié en 2022.

Professeur à l’ENSA de Paris-Belleville et fondateur de l’agence Pratiques Urbaines, définie comme une plateforme de recomposition territoriale, Patrick Henry vient de publier dans les cahiers de dixit.net, une traduction de Projet de sol (Progetto di suelo), un article de Bernardo Secchi rédigé en 1986, qui pose les bases d’une nouvelle approche du sol, comme étant non plus un simple contenant, un support inerte, invisible et sans valeur, mais bien une matrice capable de structurer, de façonner, de transformer le projet de territoire. Dans sa préface, Patrick Henry explicite la manière dont Bernado Secchi place « l’épaisseur des sols comme objet de lecture territoriale ». Dans cette perspective, le sol agit comme un véritable trait d’union entre les différents espaces de la ville supports de pratiques sociales évolutives et contribue à transformer sans cesse le projet urbain.

Un échange passionnant qui permet de mieux appréhender les leviers opérationnels pour un urbanisme des sols dans la fabrique urbaine et de constater à quel point le sol est un vecteur incontournable du projet politique.

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Alors quelle est la stratégie et les compétences spécifiques d’un promoteur immobilier en 2050 ?

• La rénovation de sites et le réemploi sont les nouvelles normes de production

• L'écologie urbaine constitue le cadre du projet urbain : Intégrer de nouveaux métiers en lien avec la restauration des sols et la préservation de la biodiversité

• Le récit urbain permet de fédérer les acteurs locaux et les professionnels autour d’un projet « régénérateur », qui s’inscrit dans l’histoire du site, porteur de sens et d'émotion

• La coopération des opérateurs en amont et en aval de la chaine de valeur permet d'identifier les marges de manœuvre potentielles à l’échelle du projet global et sur le long terme.

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Ris-Orangis, une ville du département de l’@Essonne, a donc fait le choix de se saisir du #ZAN comme d’une opportunité pour accélérer la dynamique de recyclage foncier historiquement portée par les responsables politiques locaux depuis @thierrymandon, comme le démontre la réalisation de l’emblématique écoquartier les Docks de Ris, lancée sous la forme d’une ZAC en 2005.

Mais au lieu de se focaliser sur la dimension surfacique de la règle ZAN et la délicate question du volume autorisé de consommation de terre, Stéphane Raffali a souhaité s’engager plus fortement sur l’objectif d’amélioration de la santé des sols, qui constitue l’esprit de la loi ZAN.

Aussi, lauréate de l’AMI T-ZAN lancé par l’@ADEME, la ville travaille avec le CEREMA et le cabinet Sol et paysage à la création d’un #référentiel qui vise à évaluer la qualité des sols à l’échelle du territoire et refonder toute la #stratégieurbaine à partir de cette connaissance des #sols. L’enjeu est bien d’établir une #cartographie de la santé des sols pour identifier les zones où il est préférable d’urbaniser et les zones où au contraire il est intéressant de stimuler la biodiversité. Un changement de perspective sur la manière de produire la ville qui impose de refonder le #projetdeterritoire mais aussi les outils de planification.

En effet, à terme, il sera par exemple nécessaire de rendre compatible la logique du zonage actuel dans les PLU avec une cartographie des propriétés des sols. L’enjeu est de faire coïncider les deux logiques pour articuler la mobilisation des sols-ressources, considérés comme des atouts pour la résilience urbaine, avec l’optimisation des sols-fonciers destinés à l’urbanisation nécessaire au développement de la ville.

En pleine crise du modèle agricole, Stéphane Raffali souhaite enfin utiliser le ZAN comme un outil de transition de l’agriculture, où les terres désartificialisées seraient mobilisées pour créer un modèle agricole local autosuffisant, capable de couvrir les besoins du territoire.

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C’est en effet un changement total d’approche pour les aménageurs qui sont contraints d’adapter et de diversifier leur métier en passant d’un rôle d’ingénieur/constructeur à un rôle d’ensemblier où la part de l’aménagement pur devient presque secondaire. Il s’agit désormais d’inventer des solutions et des montages ad hoc face à la multiplicité des contextes en favorisant la complémentarité des opérateurs comme la co-promotion lorsqu’il faut par exemple réaliser du logement abordable.

Quoi qu’il en soit, le ZAN « est un renversement des valeurs » et implique « d’aménager autrement » nous dit Bernard Bletton. Pour cela il s’appuie sur l’approche C.I.M.A développée par le Club Ville et Aménagement qui a pour objectif de mieux travailler sur des fonciers complexes en décomposant la séquence comprendre, inventorier, maitriser, aménager. Une méthode déjà largement intégrée par Territoire 25 en particulier pour porter des projets vertueux en termes de sobriété foncière et de renaturation des sols urbains comme dans le cas de la reconversion du site Saint-Jacques Arsenal en plein cœur de Besançon ou encore le projet Grette qui définit la nature comme l’infrastructure principale du projet et contraint le projet immobilier à s’adapter.

Mais c’est aussi le modèle financier de l’aménagement qu’il faut réinventer pour que l’équation ZAN soit faisable. Bernard Bletton développe quelques pistes. D’abord le levier fiscal doit être mobilisé en faveur de la sobriété foncière. Ensuite, la réglementation d’appropriation des terrains doit pouvoir évoluer vers une DUP ZAN qui faciliterait l’expropriation et le droit de préemption. Il faut également inciter France Domaine à faire évoluer les critères de fixation des prix pour les corréler à la capacité du foncier à être transformé. Enfin, on doit pouvoir intégrer des indicateurs extra-financiers dans les bilans pour valoriser les actions en faveur de la transition écologique.

Un point de vue éclairant sur les chantiers à ouvrir pour les prochaines années.

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Le Sénateur Blanc est engagé depuis le début du processus législatif sur le ZAN. Deux mois avant la Loi Climat et Résilience votée en août 2021, il présente le rapport « la lutte contre l’artificialisation des sols à l’épreuve des territoires : territorialiser, articuler, accompagner » qui porte en germe la ligne qu’il continue de défendre aujourd’hui et fonde son approche critique des conditions de mise en œuvre du ZAN. Car si le bien fondé du principe de sobriété foncière est clairement réaffirmé, Jean-Baptiste Blanc craint que les modalités opérationnelles produisent une vague de mécontentement capable de générer un mouvement comparable à celui des gilets jaunes. On entend d’ailleurs des voix s’opposer au dispositif comme celle du Président de la région Auvergne-Rhône-Alpes, @laurentwauqiez, ou plus récemment encore celle de @ChristopheRivenq, le Président d'Alès Agglomération.

Pour Jean-Baptiste Blanc, le ZAN est le révélateur d’une méfiance chronique et croissante de l’État vis-à-vis des élus locaux. Il serait l’outil d’une recentralisation indolore, menée sous la forme habile d’un « centralisme régional » où les régions seraient des opérateurs de l’État, les instruments d’un gouvernement à distance pour reprendre le concept développé par @RenaudEpstein qui pourrait alors se prolonger sous l’effet du ZAN par la notion de gouvernement à distance opérationnel…

Aussi, pour éviter de dévitaliser le principe de sobriété foncière à coup de dérogation, Le Sénateur Blanc affirme qu’il est urgent de poser les conditions d’une véritable territorialisation du ZAN, car c’est pour lui la seule manière efficace de trouver des réponses sur-mesure aux injonctions contradictoires que doivent quotidiennement concilier les élus locaux : produire du logement, réindustrialiser le pays, développer la logistique urbaine tout en limitant la consommation foncière et en garantissant la durabilité des sols. La ligne du sénateur est claire, il faut faire confiance aux élus locaux et leur capacité de négociation.

Alors comme tout est encore à faire, Jean-Baptiste Blanc poursuivra son engagement au sein de la Commission de suivi sur le ZAN qui devrait être créée en début d’année au #Sénat et qui veillera à l’atterrissage des textes et accompagnera les différents chantiers connexes à ouvrir sur la fiscalité, le financement, et l’urbanisme réglementaire.

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Brice définit son métier comme guidé par le plaisir, déployant un mélange de curiosité intellectuelle et d’engagement au service de l’intérêt général. Le métier d’architecte est fondamentalement politique car il contribue à penser le futur du territoire, à façonner le projet local aux côtés des élus, parfois comme un « visiteur du soir ».  L’architecte est un prescripteur dont la vocation est de définir « quoi construire et comment le construire ».

De ce fait, la capacité des équipes à innover impacte directement la soutenabilité de la transition écologique et climatique. Le choix de se doter d’un pôle « recherche appliquée » était alors évident et s’est structuré autour de 3 sujets : établir un système de métrique, travailler sur les nouvelles méthodes de construction comme le hors-site, engager une réflexion sur les nouveaux usages des bâtis existants.

Le fil rouge pour ENIA est de trouver des solutions concrètes qui vont créer une autre réalité, celle d’une ville bas-carbone, sobre en foncier mais aussi plus humaine. Il faut alors réinterroger le rapport à la densité quitte à bousculer un peu les modes de faire, devenus parfois des présupposés, car les formes architecturales peuvent induire un nouveau lien social, stimuler un nouveau rapport à l’autre.

Les projets menés par ENIA articulent une logique systémique de sobriété des ressources en travaillant sur le cycle de vie des bâtiments et la capacité à les transmettre aux générations futures. Il s’agit par exemple de penser dès à présent la réversibilité du bâti et l’intensification des usages comme sur le projet de la gare maritime du Havre, ou d’utiliser les espaces vides, obsolètes comme dans le cas du projet Table Square au cœur du quartier de la Défense. La priorité est de s’atteler à transformer le patrimoine du 20ème siècle en industrialisant les solutions pour faire face aux défis climatiques.

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La transition écologique impose de transformer les espaces, les formes urbaines et la manière de vivre la ville. Parmi ces transformations, depuis quelques années, la nature prend une place de plus en plus importante. L’arrivée du ZAN accélère cette mutation avec la nécessité de compenser les espaces urbains dégradés par des espaces renaturés.

Les tentatives de faire cohabiter la ville et la nature sont ancestrales et ont pris des formes variées en fonction des époques et des idéologies, mais désormais la nature est perçue comme un élément incontournable de la stratégie de résilience urbaine, parfois même considérée comme une infrastructure à part entière, capable d’armer la ville face aux effets du changement climatique, capable de réduire les effets négatifs d’une densité trop forte sur les êtres humains, capable d’impulser une autre manière de produire les services urbains par une logique circulaire et locale. 

Les opérateurs de la fabrique urbaine se saisissent désormais de cette question en portant par exemple de nombreux projets fermes urbaines ou de jardins partagés. Mais avec quels objectifs et quels résultats ? Hugo Meunier nous livre son analyse de la réalité de ce mouvement de renaturation, des impacts réels et de ce qu’on peut en espérer pour l’avenir. 

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Sa présidente, VirginieCarolot-Lutrot développe une approche très intégrée de la stratégie territoriale, où l’industrie est une véritable locomotive et les industriels sont des acteurs urbains pleinement engagés dans l’élaboration du projet de territoire. On est loin d’une industrie « hors-sol » ou d’une industrie à effet repoussoir. A Port-Jérôme-sur-Seine, l’industrie est une identité revendiquée. Dans cette approche intégrée, Virginie Carolo-Lutrot prend appui sur le modèle de la ville d’Anvers, en Belgique qui a su rendre les activités industrielles interdépendantes et donner une cohérence et une efficacité à l’écosystème local. 

Pour y parvenir, dès sa création, Caux Seine Agglo met en place une stratégie de maîtrise foncière dédiée au développement de l’industrie verte qui repose sur l’acquisition de 90% du site pendant 25 ans. Pour la Présidente, cette trajectoire a permis à la fois de maîtriser l’implantation des activités industrielles, mais aussi d’assurer la cohérence territoriale sur un plan écologique en garantissant par exemple, la préservation des continuités écosystémiques.
Le développement de l’activité industrielle est nécessairement consommatrice de foncier. Dans cette optique, l’objectif ZAN peut apparaitre comme un frein à la stratégie locale et peut être perçu comme contradictoire avec l’objectif national de réindustrialisation.  

Par exemple, le projet port Jérôme 3, un foncier de 250 ha en continuité de Port-Jérome 2, est actuellement à l’arrêt, alors qu’il répond aux critères des sites industriels « clé en main capables d’accueillir les grandes filières d’industrie verte » et promus par le Gouvernement grâce à un dispositif dédié. La situation de Port-Jérome 3 est donc bloquée, faute de leviers juridiques permettant de concilier les contradictions entre les politiques nationales qui se percutent alors à l’échelle opérationnelle et locale. C’est pourquoi, l’élue propose de créer un outil juridique qui définirait des « périmètres à vocation industrielle d’intérêt général » et aurait pour effet de sortir provisoirement ces zones de la comptabilité ZAN, en les mettant « en attente », sur une temporalité de 10 ans environ, de manière à se laisser le temps de construire les trajectoires industrielles nationales. « Passé ce délai dérogatoire, la zone basculerait automatiquement en zone en agricole »

 Ainsi, Virginie Carolo-Lutrot fait part de ses doutes : «le sujet de l’artificialisation des sols est difficile. Dans les villages, moins de foncier signifie fermeture d’école. Il faut pouvoir répondre à l’équilibre des territoires. Je n’ai jamais pensé qu’un tableur Excel pouvait réguler la planification du territoire. A la place du ZAN, on aurait pu mettre en place une convention de sobriété foncière. »

C’est finalement un nouveau contrat de gouvernance placé sous le sceau de la négociation entre l’Etat et les territoires qui est revendiquée par l’élue « :  nous on demande de faire du Bottom up, de faire du terrain. Et surtout de pouvoir négocier avec les services de l’État pour enfin rendre des comptes. Il faut faire du sur-mesure tout en garantissant un devoir de responsabilité par rapport au tout. ».

Des pistes pour donner un nouveau souffle à la territorialisation ? 

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Dans cet épisode, nous nous intéressons à la capacité des entreprises publiques locales à faire évoluer les modèles d’aménagement pour répondre aux défis de la transition écologique et
climatique.  

380 EPL œuvrent aujourd’hui en France dans le secteur de l’aménagement. Ces entreprises, pilotées par les collectivités locales sont des opérateurs incontournables pour le déploiement des programmes d’aménagement locaux y compris dans les zones où le marché immobilier est moins dynamique et où les opérateurs privés n’interviennent pas, faute de rentabilité
suffisante.  

Ces entreprises mettent en œuvre des projets d’intérêt général. Elles développent une expertise foncière et financière permettant, grâce à des montages innovants, de réaliser des programmes urbains qui intègrent les objectifs de sobriété foncière, comme les opérations en recyclage
urbain ou de revitalisation des cœurs de ville.  

Les EPL interagissent quotidiennement avec l’ensemble des opérateurs de la fabrique de la ville, les EPF d’État, les EPF locaux, les établissements publics d’aménagement, mais aussi les promoteurs ou aménageurs privés. Mais ces relations sont peu formalisées et n’obéissent pas à
logique de coopération systématique. Pourtant, au moment d’une complexification accrue des conditions de la production urbaine et compte tenu d’une diminution drastique des marges de manœuvre financière, les logiques de mutualisation, de péréquation, de coopération vont devenir essentielles. C’est la gouvernance de l’aménagement local qui devra nécessairement évoluer en particulier sur les stratégies foncières des territoires.   

@oliviertoubiana @fedepl 

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Un épisode dans lequel nous détaillons le savoir-faire spécifique de cette entreprise à taille humaine qui a su diversifier ses compétences pour se positionner sur le recyclage urbain en cœur de ville, avant même que les nouvelles orientations des politiques urbaines ne poussent à faire la ville sur elle-même. JBMB est par essence un opérateur urbain qui contribue à la transition écologique et climatique! 

L’entreprise a su trouver un modèle économique viable malgré les contraintes supplémentaires que posent les fonciers existants, reposant sur l’intégration de toute la chaine de production depuis la maîtrise foncière jusqu’à l’internalisation de la maîtrise d’œuvre. La stratégie de l’entreprise s’est fondée sur la proximité, la connaissance du territoire, un réseau local de partenaires dans une logique de développement modéré, un choix assumé qui lui permet de garder une capacité à être réactif face aux aléas de la vie des programmes, un fonctionnement que les les plus gros opérateurs, pris dans des structures plus lourdes, ne peuvent plus assurer.  

JBMB est un opérateur local qui le revendique, fortement engagé dans le projet urbain et désireux de trouver des articulations plus fluides avec les décideurs publics pour multiplier les opérations qui servent aussi l’intérêt général comme la création de l’Auberge de Jeunesse Le
Maje, inaugurée au début de l’année 2023.   

@juliengrecet @michaeldelafosse @cedriclefebvre 

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Avec Laurent Bonnaterre, Maire de Caudebèc-les-Elbeuf (76), Conseiller régional de Normandie, membre du conseil de la Métropole de Rouen, nous revenons sur la gouvernance locale du ZAN, un exercice complexe. Comment maintenir un équilibre entre le développement des territoires et l’exigence de sobriété foncière ? La coopération, le dialogue, la pédagogie pour partager une même vision du développement territorial.  

@laurentbonnaterre @francisgotti  

#gouvernancelocale #SRADDET #territoire #ZAN #sobriete   

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Stéphane Cordobès, géographe, philosophe, prospectiviste et photographe et DG de l’agence d’urbanisme Clermont Massif Central nous fait réfléchir à l’ère anthropocène  en analysant les effets qu’elle produit sur les milieux, les territoires, les sociétés et l’ensemble du système politique et culturel.  

Une émission qui fait un pas de côté pour explorer les manières dont collectivement et individuellement nous allons devoir inventer un monde « post-anthropocène ». Un défi vertigineux qui implique avant tout la création d’un nouveau système de valeurs fondé sur la coopération et constituant à la fois la condition et le fondement d’une production urbaine post-anthropocène, c’est-à-dire résiliente.  

@stephanecordobes  

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Sébastien de Hulster, Président de la foncière DE WATOU et co-fondateur de la foncière solidaire BELLEVILLES, nous explique la manière dont il conçoit son métier : un assemblier capable de parler à l’ensemble des acteurs et de trouver des montages ad hoc pour réaliser des opérations
en renouvellement urbain dont la vocation est avant tout d’accompagner le projet local.  

Dans un contexte de sobriété foncière, ces opérateurs d’un genre nouveau contribuent activement à refonder le modèle de la fabrique des villes.  

photo ©Jean-Marc Aspe

@sebastiendehulster @dewatou @bellevilles 

#projetlocal, #ESS, #amenagement, #foncière, #immobilier, #commerce, #transition, #programmation, #sobrieté  

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Maylis Desrousseaux est Maîtresse de c onférences en Droit public, spécialisée en droit de

l’environnement, professeure au Conservatoire National des Arts et Métiers au Mans , elle 

est auteure d’une thèse sur la protection juridique de la qualité des sols.

Une interview qui nous permet de mieux appréhender la notion « sol », un impensé dans le

secteur de l’aménagement au profit de la notion de « foncier ». Nous tentons de mieux

comprendre les tensions qu’induit la nécessité de protéger les sols et la difficulté que cela

pose dans l’acte d’aménager par manque d’outils mais aussi par absence de consensus.

@maylisdesrousseaux   

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Jean Guiony, Directeur adjoint du programme Action Cœur de Ville à l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires, est également le fondateur de l’Institut de la Transition Foncière  

Dans cet épisode, il nous aide à comprendre en quoi il est important de mieux mieux prendre en compte les sols dans les politiques urbaines et détaille les chantiers à ouvrir pour y parvenir.   

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David Miet, co-fondateur de Villes Vivantes donne son éclairage sur le ZAN et explique comment le secteur pavillonnaire consitue un potentiel de densification. Il détaille en quoi le concept BIMBY développé par Villes Vivantes est une des solutions. 

@davidmiet @villesvivantes

photo ©VillesVivantes

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Avec Hiba Debouk, directrice déléguée de l'AREP, nous abordons la méthode utilisée par l'AREP pour développer des stratégies de transition territoriale et nous revenons sur la proposition audacieuse de passer d'un objectif  ZAN (zéro artificialisation nette) au ZAB (zéro artificialisation brute).

@hibadebouk

photo © AREP

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Avec Stella Gass, Directrice générale de la Fédération des SCOT, nous évoquons la "gouvernance du ZAN" en cours et à venir. 

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Pourquoi préserver les sols fertiles? Comment articuler la sobriété et le besoin? Quel avenir pour le neuf dans la production urbaine? Quels leviers offre le patrimoine bâti existant? Sur quoi s'engager pour contribuer à la résilience des villes ? 

photo © franck boutté consultant

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