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Question de Jean-Noël , de Ychoux (Landes)  : « Le notaire a-t-il le droit de changer la date de signature de vente par un simple mail ? »

Réponse de Patrick Mc Namara

Le notaire, dans une vente, a des obligations très étendues. Il doit constater le transfert de propriété dans l’acte authentique et pour signer l’acte, il doit vérifier de très nombreuses données et documents administratifs. S’il n’a pas en sa possession tous les documents administratifs qui lui permettent de vérifier, certifier et authentifier le transfert de propriété, à ce moment-là, il peut, et même, il doit, reporter la date de signature de l’acte. Généralement dans les compromis de vente ou les promesses de vente, il est précisé que la date prévue pour l’acte authentique de vente est une date prévisionnelle et qu’elle peut être repoussée si tous les documents administratifs ne sont pas reçus.

Vous savez, le notaire n’est pas un professionnel du droit comme les autres. Il est officier public ministériel et à ce titre, il a des prérogatives très spécifiques, comme un juge peut en avoir avec le prononcé de certains jugements. L’acte authentique du notaire a une force exécutoire, c’est à dire que les parties peuvent s’en saisir pour faire exécuter ce qui est prévu dans le contrat.

Quelle est différence entre un force obligatoire et force exécutoire ?

Elle est très importante, la différence, puisque tous les contrats que vous pouvez signer ou qui sont signés entre deux parties ont une force obligatoire dans le sens où elles obligent chacune des parties à accomplir ce qu’elles ont écrit. Mais la force exécutoire d’un acte authentique de notaire, c’est la même force qu’un jugement et c’est attaché au caractère d’officiers publics et ministériels nommés par l’État. Seul l’acte authentique a une force exécutoire.

Le conseil de Patrick Mc Namara

Mon conseil aux parties, c’est de bien donner au notaire toutes les informations et les documents administratifs, le plus en amont possible. Et quand il ne s’agit pas d’une vente à publier aux hypothèques, de demander au notaire un acte authentique, par exemple pour un bail commercial, c’est le contrat le plus sécurisant. Donc, rapprochez-vous de votre notaire. Il donnera un caractère exécutoire à votre acte et vous aurez un acte qui aura la force d’un jugement.

MySweet’Immo · Les Rendez-vous du Notaire – Episode 6 VOUS AUSSI, vous pouvez poser vos questions à Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com. Pour cela, rendez-vous sur la page dédiée

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Episode #5 : « Droit et servitude de passage »

Question de Jean, de Remiremont (Vosges)  : "J'ai un droit de passage pour aller en voiture à l'arrière de mon jardin. Mon voisin a vendu sa maison et mon nouveau voisin veut m'interdire l'accès à mon jardin. A-t-il le droit ?"

La réponse de Patrick Mc Namara

C’est un des sujets les plus souvent rapportés dans les problèmes de voisinage. Cela concerne les droits et les servitudes de passage.

Avant de répondre à Jean, pouvez-vous nous dire quelle est la différence entre un droit et une servitude de passage?

Ce qu’on appelle généralement droit de passage, c’est un droit personnel attaché à la personne elle-même ou à une situation particulière et qui, généralement, est limitée dans le temps. Une servitude de passage, en revanche, est attachée au bien. Quel que soit le propriétaire du bien, la servitude va rester et le droit attaché aux biens va perdurer dans le temps. Dans le cas de Jean, ce qui pose problème, c’est que Jean a, sur le devant de sa maison, un accès à la route et sur l’arrière de son jardin, il a un autre accès qui passe effectivement sur la propriété de son voisin.

Dans le cas présent, la servitude était écrite dans l’acte. Dès lors, non seulement Jean pouvait continuer d’utiliser la servitude sans exagérer parce qu’il n’a pas le droit de modifier l’usage de la servitude, mais de son côté, le voisin, lui, ne peut empêcher ou réduire l’usage de la servitude.

Cela veut dire que le nouveau voisin de Jean ne pourra pas clôturer son chemin ?

Cela veut dire que le nouveau voisin de Jean ne pourra pas empêcher Jean d’utiliser la servitude. Mais il aura le droit de clôturer son jardin. Toutefois, il devra prendre la précaution préalable d’informer Jean, de convenir avec lui des modalités de fermeture ou de clôture et de laisser, par exemple, une clé à Jean pour qu’il puisse continuer d’utiliser cette servitude.

Le conseil de Patrick Mc Namara

Pour les propriétaires : être précis et écrire les conventions et les conditions des servitudes entre les voisins pour que les relations soient les meilleures possibles : sur l’usage, sur l’entretien, sur la durée et sur la largeur. Demandez conseil à votre notaire et tout ira bien.

MySweetImmo et QuaiDesNotaires.com vous présentent le 5ème numéro du podcast « Les Rendez-vous du Notaire ». Dans ce podcast hebdomadaire, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répondra aux questions concrètes que vous lui posez sur la page dédiée.

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MySweetImmo et QuaiDesNotaires.com vous présentent le 4ème numéro du podcast « Les Rendez-vous du Notaire ». Dans ce podcast hebdomadaire, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répondra aux questions concrètes que vous lui posez sur la page dédiée.

Episode #4 : « Peut-on acheter seul quand on est marié ? »

Question de Claire, de Pau  : « Je suis mariée. Est-ce que je peux acheter seule ? »

Réponse de Patrick Mc Namara

D’abord, félicitations à Claire et fort heureusement, la réponse est oui ! Et c’est assez récent. Les femmes mariées ne sont plus considérées comme des mineures depuis seulement 1965. Si vous êtes marié, Claire, vous pouvez acheter seul. Mais attention, des règles de droit s’imposent pour encadrer et protéger. Il existe deux grandes familles de régimes matrimoniaux, c’est à dire de cadres juridiques, qui organisent le mariage.

Le régime communautaire et le régime séparatiste. Quand on est dans un régime communautaire, les acquisitions, ce qu’on appelle les acquêts, composent la communauté, quelle que soit l’acquisition, qu’on achète séparément ou qu’on achète ensemble pendant le mariage. Tout ceci compose la communauté. Donc, si vous êtes dans un régime communautaire, le bien que vous achèterez seul va venir tomber dans la communauté en quelque sorte, sauf si vous avez financé plus de la moitié du prix et des frais par votre argent propre.

Si vous êtes dans un régime séparatiste, c’est exactement l’inverse. Le bien que vous allez acheter seul vous appartiendra à vous seul à titre personnel et vous serez redevable envers votre conjoint d’un remboursement s’il a contribué à une partie de l’acquisition du bien.

Est-ce que grave si nous n’avons pas signé de contrat de mariage ?

Non, ce n’est pas grave. Si vous n’avez pas signé de contrat de mariage, la loi française est bien faite. Il existe un régime légal très élaboré qui a été conçu pour le cas où les époux ne signent pas de contrat de mariage. Dans ce cas, on l’appelle le régime primaire impératif. C’est la loi qui s’applique et c’est ce régime légal qui va s’appliquer et qui prévoit que les règles sont des règles de communauté, si vous achetez pendant la communauté de biens, le bien appartiendra à la communauté. Même si vous n’avez pas signé de contrat de mariage. Il pourra vous appartenir en propre, si vous avez financé avec vos deniers propres, plus de la moitié du prix et des frais de l’acquisition. Et si vous avez financé le reste de l’acquisition avec des fonds qui, eux, proviennent de la communauté, vous devrez ce qu’on appelle une récompense, c’est à dire un remboursement à la communauté qui a financé une partie du bien qui sera à votre nom.

Alors, on trouve la même chose et le même mécanisme dans les régimes qui ont des contrats de mariage, de séparation ou participation aux acquêts. Lorsqu’on achète un bien avec des fonds qui proviennent du conjoint, on doit là aussi un remboursement au conjoint pour rétablir les fonds qui viennent de chaque patrimoine.

Le conseil de Patrick Mc Namara

Mon conseil, c’est de bien expliquer au notaire les modalités de financement parce que le financement peut influencer la propriété du bien à terme. Il est donc important au départ avant de signer l’acte de demander conseil à son notaire et bien lui indiquer quelle est la part de financement.

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Episode #3 : « La promesse de vente, est-ce nécessaire ? »

Question de Benjamin de Lille  : « Quel est l’intérêt de passer par une promesse de vente quand il n’y a pas de clause suspensive ? Ne peut-on pas signer l’acte de vente sans promesse ? »

Réponse de Patrick Mc Namara

La réponse peut varier selon le type du bien vendu, mais de manière générale, nous avons deux constantes. Tout d’abord, aucun texte n’impose précisément la signature d’une promesse, mais un texte fondateur du droit des contrats nous invite à beaucoup de sécurité et de protection. L’article 1583 du Code civil prévoit que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix ». C’est très effrayant parce que cela veut dire que si on se met d’accord sur la chose et sur le prix, on est lié définitivement.

Savez-vous que c’est un texte qui date du Code civil de 1804. Il a 216 ans, ce texte. Le 16 mars 1804, le Code civil et l’article 1583 gravait dans le marbre la vente. Alors, ça veut dire concrètement que nous allons devoir protéger l’acquéreur et le vendeur. Et c’est pour cette raison notamment, que nous signons une promesse de vente ou un compromis de vente avant de passer à la vente.

Concrètement, si on vend une copropriété, un lot de copropriété, un appartement, nous allons devoir récupérer des renseignements auprès du syndic sur la situation du vendeur, si un droit de préemption existe au profit de la commune ou au profit du locataire nous allons devoir purger ce droit de préemption, c’est à dire écrire au locataire ou à la mairie pour leur proposer le bien à la vente et exercer éventuellement leur droit de préemption.

Pendant ce délai préalable à la vente, il faut que les accords des parties soient signés, qu’elles se soient engagées l’une et l’autre. C’est pour ça que il est nécessaire, ou en tout cas très conseillé, de signer une promesse de vente. Même s’il n’y a pas de condition suspensive.

S’il y a des conditions suspensives, est-on obligé de signer une promesse ?

Alors s’il y a des conditions suspensives, ce sera nécessaire. J’indique, et je souligne, que même sans conditions suspensives, c’est beaucoup plus que fortement conseillé parce qu’il faut fixer les accords des parties et les conditions de la vente à venir. Lorsqu’une condition suspensive est prévue, par exemple de souscrire à un emprunt ou de fournir des documents sur une éventuelle construction qui a eu lieu sur le terrain ou sur la maison, c’est ni plus ni moins qu’un engagement de faire quelque chose de la part du vendeur ou de l’acquéreur vis à vis de l’autre partie.

Et cet engagement de déposer un prêt ou de fournir des documents, il doit être encadré dans des délais. Et vous savez qu’il y a toujours un bâton et une carotte. Si on ne respecte pas les délais, il faut aussi prévoir les sanctions. C’est très important et cela ne peut se trouver que dans un compromis ou une promesse de vente. On n’est pas obligé de signer une promesse de vente, on peut signer un compromis sous seing privé. Mais pour répondre précisément, s’il y a des conditions suspensives, on ne pourra pas éviter de signer un avant-contrat. S’il n’y a pas de condition suspensive, de toute manière, il faudra signer quelque chose pour pouvoir préparer la vente.

Le conseil de Patrick Mc Namara

Mon conseil, c’est de prendre le temps et de signer une promesse de vente devant son notaire ou un compromis en bonne et due forme et prendre le temps de définir les conditions, les délais, de bien prendre tous les renseignements et tous les documents sur le bien vendu. Et donc, signer un avenant au contrat, bien entendu, avant la vente.

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Episode #2 : « Séparation… comment partager un bien acheté en couple non-marié ? »

Question de Nicolas de Paris : « Nous nous séparons avec mon ami. Je voudrais savoir comment partager l’appartement. Devons-nous faire un rachat de soulte ? Et si oui, comment la soulte est-elle évaluée ? »

Réponse de Patrick Mc Namara

La question de Nicolas pose le problème du partage d’indivision. L’indivision est une situations prévue par la loi mais à caractère précaire. La loi nous dit : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Donc Nicolas et son ami ne seront pas obligés de faire un rachat de soultes, ils pourront se mettre d’accord pour le vendre (cela ne semble pas être leur souhait). S’ils procèdent à un rachat de soulte, ils vont signer un partage d’indivision.

Comment évaluer cette soulte ? 2 étapes.

• Première étape, se mettre d’accord sur la valeur du bien. Cette valeur doit correspondre nécessairement à la valeur vénale réelle
• Deuxième étape : si un prêt à été souscris, ce pret doit etre soustrait à cette valeur vénale. Et sur la somme restante, les 2 parties devront calculer la part qui revient à chacun en fonction de leur part de propriété dans ce bien.

Autre question de Nicolas

Nicolas nous dit aussi : « Nous avions fait un prêt ensemble pour acheter. Faudra-t-il nécessairement le rembourser ou mon ami pourra-t-il le continuer tout seul ? »

Réponse : Ouhlala… Attention DANGER ! C’est un sujet très sensible… La reprise du prêt doit être anticipée. Non, l’ami de Nicolas ne devra pas nécessairement rembourser le prêt. Il pourra reprendre le prêt en cours seul et s’engager à le rembourser seul, mais ATTENTION, il faudra impérativement obtenir de la banque un accord de désolidarisation.

Quand Nicolas et son ami ont souscris un prêt à l’origine, ils ont en réalité signer un engagement conjoint et solidaire envers la banque pour la totalité du prêt. Donc si la banque ne donne pas son accord pour désolidariser Nicolas et accepter que son ami reprenne le prêt et le rembourse seul jusqu’à la fin, et bien Nicolas restera solidaire, il restera « tenu ».

Le conseil de Patrick Mc Namara

Mon conseil c’est de signer devant son notaire une convention d’indivision qui sécurisera chacune des parties et un éventuel partage.

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Episode #1 : « La signature électronique en question »

Question de Stéphanie, de Moulins (Allier) : « On entend beaucoup  parler de la signature électronique, mais peut-elle remplacer la  signature chez le notaire ou pas ? »

Réponse de Patrick Mc Namara

Voici une question d’actualité, surtout depuis l’état d’urgence  sanitaire. Le gouvernement a pris un décret d’exception le 3 avril pour  permettre la poursuite de l’activité immobilière, qui autorise les actes  notariés à distance. Pour répondre à Stéphanie, il faut distinguer 2  types d’actes : les actes authentiques (qui doivent être signés devant  un notaire, qu’on appelle les actes notariés) et les actes sous seing  privé (ou sous signature privée) comme les procurations, les compromis  de vente ou une déclaration de succession.

Les actes sous signatures privées peuvent être signés de manière électronique à distance. C’est très utilisé (et de plus en plus) et très sécurisé.

En ce qui concerne les actes authentiques comme une  donation, une vente immobilière, qui doivent être signés devant notaire,  là les choses ont été spécialement adaptées pendant la période de crise  sanitaire et jusqu’au 10 aout. Le notaire peut recevoir des actes  notariés à distance (jusqu’au 10 aout) en évitant ainsi au client de se  déplacer.

Question : Cela veut-il dire qu’à terme, on n’aura plus jamais besoin de se déplacer chez son notaire ?

Non, cela ne remplacera jamais le rendez-vous chez le notaire, son  conseil. Le notaire est un professionnel de l’immobilier bien sûr, mais  aussi un conseil, un tiers de confiance humain. Nous aurons toujours  besoin d’être écoutés, compris et d’avoir des réponses adaptées par un  humain. On préfèrera toujours parler d’un divorce, d’une adoption ou d’un sujet sensible à un notaire plutôt à qu’à un ordinateur.

C’est d’ailleurs pour cela que les notaires ont créé plusieurs labels  en fonction de leur domaine de compétence : Notaire conseil des  entreprises, Notaire conseil au monde rural, Notaire conseil des  personnes publiques, Notaire conseil des familles…

Question : Après le 10 aout, la signature électronique, c’est fini ?

En effet, le dispositif court jusqu’au 10 aout. Le Sénat et  l’Assemblée Nationale sont en train d’étudier un texte qui va prolonger  ce dispositif pour expérimentation pendant 5 ans. Ce serait une bonne  chose, notamment pour les français établis hors de France. C’est plus de  simplicité, plus d’accessibilité au droit et cela rend le notaire et  les actes encore plus simples et rapide.

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